下面是有关营改增后建筑企业的税负和开票问题的介绍，希望这些内容对您有一定帮助。
提问:
问1:营改增后建安企业如何取得采购发票，如何开具完工收入发票?税率是多少?
问2:营改增后房地产开发公司怎么取得发票，销售时怎么开具发票?税率是多少?
回复:
1、根据营业税改征增值税试点方案，“营改增”后建筑业适用11%税率，与现行营业税3%的税率相比，提高了8个百分点。理论上讲可以通过进项抵扣降低税负，而且建筑业可以抵扣的项目很多，比如钢材、混凝土等建筑材料，以及运输费用等。但由于难以取得增值税专用发票等，建筑业进项抵扣不足的问题比较突出。一是人工费无法抵扣，建筑业是劳动密集型行业，人工费支出占总成本的20%左右;二是部分建筑材料供应商为小规模纳税人，难以取得增值税专用发票;三是作为主要原材料的商品混凝土可按简易办法纳税且适用3%的征收率，而建筑业销项适用11%的税率，进销税率相差达8个百分点。
建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业，可以自行选择按简易办法纳税，适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理，尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作，争取抵扣更加充分。
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2、房地产企业成本主要来自土地成本，实际建筑安装成本，财务成本三部分。其中，土地成本占据了总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。
根据国税总局专家观点，目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。
对于房企来说，土地购置时的地方政府并非企业，所以也不可能开具增值税发票，所以可以采用虚拟抵扣。比如像上述政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，政府监管也方便。
除此之外，实行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点之一。
比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此此前的5%营业税变为11%的增值税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。
国税总局专家称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
专家分析:
对于建筑施工企业来说，材料供应商如果不是一般纳税人，将无法取得增值税专用发票。如果通过中间商(一般纳税人)过渡，可以取得增值税专用发票，但是具体的税负变化需要分析。
“营改增”之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开具增值税专用发票给房地产公司;如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开具增值税普通发票。
政策依据:
房地产开发企业原来的营改增方案是老项目老办法，新项目新办法。给房地产开发企业三年的过渡期。
2营改增后建筑企业的节税发票开具技巧
(一)建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧
1、营改增之前的开票技巧
建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。
《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第五条规定:“ 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 .”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第52号令)第十三条规定:“ 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”同时，《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件还规定:“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”
根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。
2、营改增之后的开票技巧
营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。
(二)业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧
1、营改增之前的开票技巧
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定:“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第52号令)第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。
2、营改增之后的开票技巧
营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司;如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开增值税普通发票。
(三)施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧
1、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开增值税发票给业主。
2、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给业主开全额结算款的增值税专用发票。
(四)施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧
劳务派遣企业向施工企业收取的全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张增值税发票中分别注明，而且在劳务派遣企业向施工企业签订的劳务派遣协议书中也必须分别注明:支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金
(五)建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧
1、建筑 公司向工程租赁公司(一般纳税人)租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开17%的增值税专用发票。
2、建筑 公司向工程租赁公司(小规模纳税人)租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开1增值税普通发票。
3、建筑 公司向个人租赁建筑设备，则个人到税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司抵扣3%的税率。
(六)营改增后，沙石料的发票开具技巧
营改增后，沙石料很难获得发票，则必须要到当地税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司可以抵扣3%的进项税金，否则不可以抵扣进项税金和不可以在企业所得税前进行扣除。
当然建筑施工企业可以到一般纳税人资格的沙石厂采购沙石料，则可以获得17%的增值税抵扣。
(七)建筑企业售后回租中的发票开具技巧
根据财税附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”
(八)项目经理负责制下的发票开具技巧
营改增之前，不少建筑施工企业实行项目经理负责制，其发票开具往往是由项目经理自己采购建筑材料，材料款由项目经理支付给材料供应商，然后项目经理凭材料供应商开具以施工企业为抬头的普通材料发票回施工企业财务部门进行报销。
营改增后，如果还是按照以上方法开具增值税发票 ，则会存在很大的税收风险， 具体如下:
第一，项目经理支付材料采购款，索取增值税专用发票来财务报销，犯了“票款不一致”和“三流统一”的 错误，依据国税发「1995」192号)第一条第(三)项规定，不可以抵扣进项税金。
第二，由于采购 、货款支付和索取供应商发票缺乏制衡机制，很容易出现项目经理用钱购买发票或向供应支付税点多索取发票回财务部套现，从而犯虚开增值税专用发票罪。
因此，必须采取以下对策: 项目部材料采购与货款支付相分离，项目部材料采购合同必须由公司法律部门进行审查签订，经相关负责领导审核签字后，交财务部依照采购合同付款给供应商。
(九)给业主是非房地产公司的开具发票技巧
依照增值税法和国税法文件的规定，不动产或建筑物的进项税金不可以抵扣进项税金。基于此规定，如果业主是非房地产公司，例如，是工业企业、 城市投资开发公司，政府机关和事业单位，建筑企业为以上业主施工完毕，工程结算，收取工程款时，不可以开具增值税专用发票，只能开具普通增值税发票。如果业主是房地产公司，则可以开具增值税专用发票。
(十)总分包工程中的发票开具技巧
1、四类分包人的发票开具技巧
(1)分包人如果是一般纳税人，则分包人向总包开具建筑业增值专用发票，总包可以抵扣进项税;
(2)如果分包人是小规模纳税人，则分包人向总包只能开具建筑业增值普通发票，总包不可以抵扣进项税。
(3)如果分包人是个人，只能到当地税务部门代开增值税专用发票，总包只能抵扣3%。
2、总包人向分包人收取配合费或协调费的发票开具技巧
由于总包人向分包人收取配合费或协调费是基于总包向分包人提供服务而收取的，营改增前必须向分包人开具服务业的营业税发票，营改增后必须向分包人开具现代服务业的增值税专用发票(如果分包人是一般纳税人)或现代服务业的增值税专用发票(如果分包人是小规模纳税人)。
3、总分包人间违约金和罚款的发票开具技巧
(1)总包收取分包人的违约金，则向分包人开具零税率的增值税普通发票;
(2)分包收取总包人的违约金，则必须向总包人开具增值税专用发票，总包人可以抵扣进项税金。
(3)总包从支付给分包人的工程结算款中扣下分包人应承担的罚款，则向分包人开具零税率的增值税普通发票。
3营改增后建筑企业劳务发票怎么开
营改增后建筑企业劳务发票开的时候有了很大的变化，具体开具方法如下:
修建公司收取业主违约金、提前竣工奖、资料差价款和赔偿金的发票开具窍门 营改增以后，修建公司收取房地产开发公司违约金、提前竣工奖、资料差价款和赔偿金根据税法的划定，也是一种价外费用，必需向房地产公司开具增值税专用发票。 2.业主拘留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具窍门
营改增以后，由于质量保证金和修建公司施工所用的水电费是一部门，所以，房地产公司拘留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，修建公司必需将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司;假设业主长短房地产公司，则必需向非房地产公司开增值税一般发票。
施工公司接受劳务差遣公司差遣劳务职工的发票开具窍门
劳务差遣公司向施工公司收取的悉数价款，应全额开具发票，支交给被差遣劳动者的薪酬、社会保险费和住宅公积金，应在一致张增值税发票中别离注明，并且在劳务差遣公司向施工公司签定的劳务差遣协议书中也必需别离注明:支交给被差遣劳动者的薪酬、社会保险费和住宅公积金。
营改增后，沙石料的发票开具窍门
营改增后，沙石料很难取得发票，则必需要到本地税务主管当局代开增值税专用发票，修建公司能够抵扣3%的进项税金，不然不能够抵扣进项税金和不能够在公司所得税前进行扣减。
当然修建施工公司能够到一般纳税人资历的沙石厂收购沙石料，则能够取得17%的增值税抵扣。
项目经理担任制下的发票开具窍门
营改增后，假设仍是按照以上方法开具增值税发票 ，则会存在很大的税收风险，
详细如下:榜首，项目经理付出资料收购款，讨取增值税专用发票来财务报销，犯了"票款不一致"和"三流同一"的
错误，根据国税发「1995」192号)榜首条第(三)项划定，不能够抵扣进项税金。
第二，由于收购、货款付出和讨取供应商发票缺少制衡机制，很容易泛起项目经理用钱购买发票或向供应付出税点多讨取发票回财务部套现，然后犯虚开增值税专用发票罪。
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因而，必需采纳以下对策:
项目部资料收购与货款付出相别离，项目部资料收购合同必需由公司法律有些进行检查签定，经相关担任领导审阅签字后，交财务部按照收购合同付款给供应商。
给业主长短房地产公司的开具发票窍门
按照增值税法和国税法文件的划定，不动产或修建物的进项税金不能够抵扣进项税金。基于此划定，假设业主长短房地产公司，例如，是工业公司、
城市出资开发公司，政府机关和事业单位，修建公司为以上业主施工完毕，工程结算，收取工程款时，不能够开具增值税专用发票，只能开具一般增值税发票。假设业主是房地产公司，则能够开具增值税专用发票。
4营改增建筑业外出经营如何开具发票和纳税申报
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营改增前，建筑企业跨县(市)提供建筑服务的，在收到工程款的当天，需在建筑服务发生地地税机关申请代开建筑业统一发票，并以收取的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按3%的税率计算缴纳营业税。
营改增后，建筑企业外出经营如何开具发票和缴纳增值税呢?
一、相关政策法规:
1、纳税义务发生时间的规定:
根据财税文件第四十五条(二)规定:纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、预缴税款的相关规定:
根据国家税务总局公告关于发布《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告:
第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款:
(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。
(二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
(三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
预缴、开具发票、申报的具体操作:
假设:建设服务工程款(含税)1000万，分包工程200万，购进材料取得专用发票，进项税额60万。
1、一般纳税人适用一般计税的:
(1)服务发生地预缴税款:
(1000-200)/(1+11%)×2%=(万元)
取得服务发生地主管国税机关完税凭证
(2)机构所在地申报缴纳税款:
1000/(1+11%)×11%-(200/(1+11%)×11%+60)-=(万元)
(3)发票开具
在机构所在地自行开具增值税发票，可按照其取得的全部价款和价外费用1000万元开具税率为11%的增值税专用发票
2、一般纳税人适用简易计税的:
(1)服务发生地预缴税款:
(1000-200)/(1+3%)×3%=(万元)
取得服务发生地主管国税机关完税凭证
(2)机构所在地申报缴纳税款:
(1000-200)/(1+3%)×3%-=0(万元)
(3)发票开具
在机构所在地自行开具增值税发票，可按照其取得的全部价款和价外费用1000万元开具税率为3%的增值税专用发票
3、小规模纳税人:
(1)服务发生地预缴税款:
(1000-200)/(1+3%)×3%=(万元)
取得服务发生地主管国税机关完税凭证
(2)机构所在地申报缴纳税款:
(1000-200)/(1+3%)×3%-=0(万元)
(3)发票开具
小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用1000万元申请代开增值税发票。
