以下是有关营改增后房地产产企业面积补差开票问题的内容，希望对大家有所帮助。
问:我们是一家房地产企业，现在存在一个问题是:
营改增之后，进行面积实测，发现有面积误差问题，需要退部分款项给业主，但由于销售是发生在营改增之前，所有收款已开具销售不动产发票。
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现在发生面积误差需退款，想问下这部分的销售退回应怎么开具发票以及相关已缴纳营业税的税金如何处理?
答:因面积误差需要退款的，可以按不征税开具增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。之后凭该红字增值税普通发票及地税部门要求的其他资料向地税申请营业税税款退还。
文件依据:
根据《福建省国家税务局 福建省地方税务局关于全面推开营业税改征增值税试点发票衔接等有关事项的公告》(福建省国家税务局福建省地方税务局2016年第9号)第五条的规定:
“五、试点纳税人2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。”
2增值税专用发票认证的相关规定
增值税专用发票应是自开票之日起180日内进行认证，并在认证通过的次月申报期内申报抵扣进项税额。
原增值税一般纳税人纳税信用A级、B级是不需要进行发票扫描认证的，对于未进行纳税信用等级认定的新纳入营改增试点的增值税一般纳税人是这样规定的:
2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月~7月期间不需要增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。自2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证相关规定。
不需要进行发票认证的，抵扣时限的规定是:按月申报纳税人为本月1日的前180日，按季申报纳税人为本季度首月1日的前180日。逾期不得抵扣。
3差额征税情形下如何开票
23号公告规定:“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”
财税〔2016〕36号附件2专门列举了以下差额征税项目不能全额开具专用发票:
1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的差额为销售额，不得开具增值税专用发票。
2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
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3.试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
4.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
4不得开具增值税专用发票的情形
(1)向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产;
(2)适用免征增值税规定的应税行为。
(3)经纪代理服务中，向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费;
(4)旅游服务中，向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用;
(5)金融商品转让;
(6)提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金;
(7)一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税的;
(8)销售旧货;
(9)提供劳务派遣服务选择差额纳税，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用。
