在房地产项目的开发中,工程环节包括开发项目的规划、设计、施工,是决定房地产开发成败的关键环节之一。 那么如何搞好房地厂项目的工程管理呢?下面，天才小编给大家整理了相关的项目管理技巧。
1、项目开发中的管理对策
在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本文做了以下三方面可行性分析:第一，依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二，与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。竞标中要重视建筑的美观程度和布局合理性等方面，做出公平、谨慎的选择。
2、项目施工中的管理对策
房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。
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(1)对施工合同的管理
施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
(2)施工质量的控制
对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务:第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下项工序。第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。第三，对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。
2房地产开发项目的工程质量管理
(1)对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。
(2)对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查，可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。
(3)确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差;严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级;对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行;混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行;制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
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(4)建立有关质量文件的档案制度。现场工程师对工程质量应进行经常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查或验收的结果形成文字记录，归类存档。
3房地产项目的施工管理
1)施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定的标准条款之外,需要认真考虑周全的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。
2)施工准备。首先办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作,预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施工能较顺利的步入正轨。
3)施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先,根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关,严格按国家技术标准进行验收,上一道工序质量验收不合格的,不得进行下道工序。其次,督促施工企业根据施工合同的要求,严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有,做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材料市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用。
4)工期控制。工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方―购房者的利益,可以说它是个连环套。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划。在各个计划进度控制点,注意配合监理人员检查施工企业是否完成了相应的施工任务,若有出现偏差,要及时会同监理人员和施工企业人员进行成因分析,督促施工企业采取有效的补救措施,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。
5)成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。要注意与监理人员配合,对图纸以外增加或减少工程量应在施工中及时核对。这样才能做好层层落实,层层审核,合理签证。6)安全控制。房屋施工安全和永久性的结构安全均应引起足够的重视,应当按照国家有关安全规定严格控制。
